天真爛漫

土地の買収依頼がありました

実は他にも２件預かっています


ある土地が欲しいので地主に交渉して欲しいというもの

どちらかというと　私の得意（好き）な仕事です


知らない地主に　土地売りませんか～

と入っていくわけですから　第一印象や　話のもっていき方

がとても大切です

そこは私の１００万ドルの笑顔と（笑）

１０１万ドルのさわやかな声でクリアできますね　（大笑）

今回は小さな２物件と　大きな１物件

ある程度の下調べは終わっていますので

後は飛び込むのみです　どんな断られ方をされるか楽しみです

明日から８月です　体育会系の乗りで・・・

当たって砕けろ精神で・・・

一つでも実になるよう頑張りたいと思います

「頑張る事は誰にでもできる・・・・そこから何ができるか・・・」

ｂｙ　中田英寿

「頑張る事は誰にでもできる・・・・そこからまた頑張る・・・それしかできない・・・（泣）」

by　天真爛漫

売却・有効利用の両方でお預かりしている土地があります

県道沿いで約２４０坪

現在は店舗の建て貸し（地主が建物を建築して賃貸する）で数社が検討しています

この土地のネックになっているのは

１、地形が良いとは言えず効率が悪い
２、擁壁に約１５００万円程度かかる
３、進入口にバス停があり　歩道の切り下げや追加が必要

１、と２、については設計と事業計画
　（本人が求めているキャッシュフロー）
　次第で何とかなりますが

３、については　南部土木事務所との調整になってきます
　　現状は間口（県道に接する幅）が足りないので隣地を少し譲って
　　いただくか　土地を交換する等をしなければなりません
　　※土地を買いたしたり、交換するにも費用が重なりますので
　　　事業計画の見直しも必要になります
　　※ひとつ問題は南部土木事務所の担当は、以前にブログでも
　　　書きましたが　私とは　犬猿の仲（笑）　悩みの種です

その辺はテナントさん側の設計士に任せて
私は隣地地主との交渉に精を出す事にします

なんとか誘致できますように・・・

昨日ブログをＵＰしましたが　途中で消えてました

なにかまずい写真を載せた？

まずい表現があった？

なんなんだろう～


気持ちを入れ替えて

ここ最近　大手ディベロッパーが・・・・破綻

私は前の会社で、土地を買って宅地分譲・開発を計画等の

あまり気にする言葉でもなかったディベロッパー的な仕事を

やってきました

以前尊敬する上司に、賃貸・管理や売買の仲介は

所詮　人のふんどしで相撲を取っている・・と言われ

確かにそうだ・・・と納得して　開発に携わる自分に

誇りを持っていました・・・今でも誇りに思っています

しかし、最近、賃貸・管理業務であっても　やり方によって

ディベロッパー的な仕事ができる事に気付いています

考え方次第でいろんな提案ができます

もちろん仲介であってもです

私はディベロッパー的な人間だと思っていますので

新しい仕事　既存の仕事　どんな仕事にも

ディベロッパー的部分を見つける事ができれば

楽しく仕事ができるんだろうな～と思います

昨日いろいろ考えて　そう思いました

自分に言い聞かせながら書きました・・・

すみません　自分の事で


明日からまた　真面目に不動産ブログ書きます

会社のホームページもあり　

人並にブログもはじめました

しかし、それを利用しているか・・というと

恐らく１０％程度でしょうか

ブログにリンクのはり付けもできません（笑）・・・（汗）かな

そんな事ではいけない　と

これからホームページを作ってもらった業者さんと

ＯＯＯ対策（なんだったかな～）
アクセス元？
アクセス数
他

その言葉の意味も理解していないのですが

研究しようという事になりました


お～い　そんな事は　若い衆に任せて

お前は仕事しろ～　って

誰かが言いそうですが・・・

人並に使えるように頑張ってみます


という訳で今日の不動産ブログはお休みにします

７月１７日、１８日に書いたブログの売却依頼？の相談

あれからメールで数回やり取りがあり

先ほど相談者から連絡が入りました


家を手放す事ですから　迷い　不安　・・・

精神的にも滅入っていると思われます

色んな話をいろんな方から聞き　判断にも迷っているのだと思います


メールは私へのお礼と　今後どの業者に任せようか・・・・

迷っています・・・という内容であった

もう一つの業者は恐らく　Ｘ業者


この件は知人からの紹介（相談に乗って欲しい）という事もあり

商売は抜きで相談者のためになれば・・・という想いで接してきたつもりでした

そこで、もう一つの業者と迷う・・・　※Ｘ社は市場より安い買い取り価格を提示いている・・・

私は相談者に、任売しましょうとか　買い取りしましょうとか

営業的な考えは一つもなかったはずですが・・

少しショックでした
　

私の対応にどこか頼りないところがあったのだと思います

力不足を痛感しました


迷われているのなら私が手を引きますという返事をし

知人にもその旨報告しました

その方が相談者も迷わず一つの業者の話を聞く事になりますし

今はそれが良いと思ったからです


相談者の判断で　真剣に考えてくれる業者に依頼する事が

良い事ですからね


またひとつ勉強です（汗）

日々精進

昨日 沖縄移住者の方(競売きっかけ)との初めてお酒

ビール一杯のつもりが 泡盛に変わり

マイナス40度の氷でオンザロック

飲みすぎました

やっと抜けてきました

今日は全日本不動産協会の法定研修

私達業者にとって

とても大切な事

しっかり調べて
調べたものをしっかりお客様にお伝えする

それがお客様へのサービスにつながり

私達業者の保全にもなる

基本的な事ですがついうっかりしがちです

気持ちをあらたに！

先日、競売で不動産引渡命令の申し立てをし

今日、執行文付与の申請（引渡執行・強制執行の申立て）をする予定でしたが

お客様の都合で明日になりました

今日はこれから

昨日相談を受けた売却依頼の件で　うるま市に向かいます

という訳で

競売の話を一つ

競売を落札して代金を納付しますが

任意での立ち退き交渉が上手くいかない場合

強制執行に向けての手続きをするはずですね（私の場合、任意での交渉と手続きを同時に進めています）

まず

引き渡し命令の申立てをし　相手に引渡命令が届いてから１週間後

相手から抗告（不服）がなかった場合

送達証明申請及び執行文付与申請をし

強制執行の手続きになります

ここまでにかかる費用約７万円弱（案件によって変わります）

難しそうですが　１回やると　そう難しくない作業です

難しいのはその後・・・かな

引渡命令が相手に届くと　これまで交渉に応じなかった前所有者（債務者）とも交渉ができる事があります

逆に相手から交渉してくる場合もあります

すんなり　進めば良いのですが

私は、年輩夫婦に泣かれた事もありますし　鬼呼ばわりされた事もあります

こちらも大金（私の場合は代理ですが・・・）を出しているわけですから　鬼にもならなければならないのですが・・・・


重要なのは、その時こちらの対応をどうするのか・・・・という方向性を決めておくことでしょうね

天使にもなれるし　鬼にもなる　

自分自身の２面性をもって対応する　

人間は　脳　目　耳　二つずつあります

何か意味があるはずです

良く考え　良く見て　良く聞く　あくまでも２面性で・・・

今年初めに競売で落札した土地の隣地交渉の依頼を受け

（３月に業務が完了している）

その交渉にあたった隣地の方から先週連絡を頂き

今日お会いしてきました


競売での交渉当初は、とても疑いの目で私を見ていただき（笑）

私の話に耳を傾ける事もしてもらえず

粘り強く何度も　問題となっている事と

法律上おかれている立場をご説明し

やっと心を開いていただいた方でした

当時の問題を結果的に私が解決した事も

あり今回お電話をいただいたようです


内容は、息子さんの借金返済のために家を売却したい

いくらで売れるでしょうか・・・・・


残元金と借金を足した金額と私の評価額がほぼ同額で

良くて１００万プラス　悪くて２００万程度マイナス　

どう思われますか？　と質問すると

引越費用などもあるので２００万円程度はプラスにならないと困る・・・・

無理とは言いませんが　覚悟は必要ですよ！とお伝えしました


又、私はいい建物ですので売却はもったいないように思います・・・・とも・・・

それは、息子さんの借金は事業が上手くいかず・・・・と聞いていましたが

話し込んでいるうちに、ほとんどが遊びでのものとわかり

あまりにももったいない！　このまま売却しても

息子さんの為にならない（遊びはなおらない）

と思ったからです　　別に私が言う事でもないのですが

また　わ―ばぐぅとぅ　してしまいました
　　

まず家を売る前に　他にできる事がないか？

ほとんどが町金と個人からの借入だったので

自己破産はできないのか？

兄弟に協力できる人はいないのか？

司法書士等に相談してみたか・・・・


家族での相談を再度お願いし　結論を出して下さい

という事で今日は帰ってきました


帰り際　いろいろ胸の内を聞いて頂き少し楽になりました・・・・と打ち明けてくれました

誰にも相談できず苦しかったのでしょうね

でも私は　カウンセラーではないので　

売却する・・・という結論が出た時は　喜んで売却のお手伝いを

しなければなりません

天真爛漫

すみません

今日は何も書く事がありません


朝から昨日取引が終わった土地の草刈と　

違法駐車できないようにと　チェーンかけの作業

お隣さん２件に挨拶し　境界ブロックに穴をあけさせてもらう許可を得て

取り付けてきました　我ながら（初めてにしては）上出来でした

私の人件費を除いて・・・

３，５６０円でした

買主様は専門の業者にさせて良い・・・との事でしたが

喜んでいただけるのでしたらこれくらいのサービスはいいかも知れませんね

自己満足という事で

写真を撮ってお見せできれば良かったのですが

まだブロガーとしての自覚がないのか

全く気にもしませんでした

今日はこれから　もあい　

明日は大家様の新築祝い

気合いを入れて飲みたいと思います

ジュースを・・・・

今週もお疲れ様でした

債務整理についていろいろ考えてみたいと思います

昨日の場合、離婚後別れた夫が自己破産すると

債権者（金融機関等）は連帯債務者に対し、残債（残っている借入金）を一括で請求します・・・・されるはずです

一般的に一括で払える人はいないので　債権者は競売の申し立てをし、競売となります

不動産を手放した後　落札された金額より借金が多ければ　債務（借金）が残ります

競売で入札までにかかる時間は約１年弱といったところでしょうか


別の考え方をすると

奥さんも今、債務過多（基本的に不動産等を所有していると破産はできませんが、不動産の価値より借金が多いとき、できる場合がある・・・）を理由に自己破産した場合（債権者とのうるさいやり取りはある）債務はなくなります　（なくなるという言い方でよいかわかりません・・・）

同じく不動産は競売になります

入札までの時間はやはり1年弱というところでしょう

二つの違いは債務（借金）が残るかどうか・・・と債権者に対する心証になると思います・・・

破産は、債務は消えますが債権者に対してのイメージが悪くなるし　

流れに任せて競売になると、債務（借金）は残る・・・

個人的に破産は最後の最後に・・・・・と思っています

判断が難しいですね


近い将来　手放す事が確実であれば　競売、任売、自己破産・・・

色んな可能性を考え　相談者の希望に合う方法を見つけて行かなければなりませんね

今回の相談で判断に困ったところもあり、まだまだ勉強（経験）が足りないな・・・と実感しました

日々精進　

追伸・・・何を言いたいのか　今日もわからなくなりました

昨日　債務整理、不動産価格査定の依頼がありお会いしてきました

現在の状況と相談内容を簡単に説明すると

状況　：　以前土地付一戸建てを夫婦の連帯債務（名義は夫）で購入したが離婚した　良く聞く話です

　　　　　　借入金の返済は依頼人がしており　遅れはない

　　　　　　別れた夫が自己破産する事になった
　　　
　　　　　　借入先は　Ｏ庫　Ｎ金　わからないかも知れませんね（笑）

　　　　　　※他にも色々ありますが、進行中ですのでこれくらいで

相談　：　今後どうするか・・・・


依頼者からは、手放す事も含め不動産評価もお願いされていました

家を訪問し、借入残や希望等をお聞きしました

う～　

別れた夫が自己破産しても、依頼人の債務（借金）がなくなるわけでもない

かといって、売却するにも借入残金と私が評価した価格とには大きな差がある

かといって、このまま支払いを続けていくことは不可能

となれば、宝くじが当たった場合いをのぞき　とれる方法は２つではないでしょうか？

支払いをストップして競売を待つか

債権者と相談して任売するか

・・・・どちらにしても、現在の借入残金での売却は不可能に近いわけですから

不足した分は今後払っていかなければなりません


依頼人とあれこれ話しているとき　こんな質問を受けました

依頼人：競売・任売でとられた後の残債務は払わなくていいんですよね？

私：払わなくていいという事ではないです　払う義務はあります　いくらずつ支払っていくかは債権者との相談です

依頼人：別に不動産評価をお願いしていた大手不動産業者Ｘ社は、支払わなくていい！と言ってましたよ

私：支払わなくていい・・・・　確かに現実は、競売や任売で家を手放した方が残った借入金を支払っているか・・・というと払っていない方（払えない）もいるかも知れませんね　だからと言って払わなくてもいいという事にはなりません

依頼人：払わなかったら別の何かを（給料等）差し押さえされる事はないんですよね？

私：　・・・・・　恐らく　でも払わなくていいという事ではありません・・・

※私も競売・任売後の支払いをしている人が少ないという事は知っていますので、あまり堅い事も言えず流れにまかせて現実を踏まえ話をしました


一度自分に都合の良い先入観を持つとそれが頭から離れません


Ｘ社はＸ社で買い取る（任売）価格を提示し、後に残る残債務は払わなくてもいい・・・・と依頼人を安心？させて

だから私たちに売ってください・・・という事なのでしょう


私たち業者は、不動産の評価を依頼されたとき、売買の仲介依頼を受ける又は買取りができる・・・

という期待感を持ちながら評価を出し、他社に負けないように自社のアピールを含め話をするのだと思います

それに対して異論はありません

ただ依頼人に間違った説明や表現をする事は慎むべきです

もし、債権者の考えが変わり、これまでは支払わなくてもおとがめがなかったものが

そうでなくなったりしたり・・・

そうなったとき誰が責任をとるのでしょうか・・・残念ですが依頼人です


私たちは、法律的におかれている状況や現実を理解してもらい　依頼人が最終判断が下せるような情報の提供・説明をしていかなければなりません　＝　自分に言い聞かせながら書いています（汗）


Ｘ社の勝手なアドバイスやＸ社にとって都合のよいアドバイスは他にもありましたが　これ以上は書けません


依頼人の現状や希望を踏まえ今後どうしていくか・・・・知恵を絞ります

というより　まっとーばー行くしかないでしょうね　

ご助言いただいた　yagi-m さん　依頼人と一緒に債権者に相談に行ってみますね

ありがとうございました

今日は朝から息つく暇もなく

価格査定

打合せ

打合せ

不動産協会の会議

これから打合せ二件…

いつ帰れるのか…

昨日さぼったからなのかも知れませんね
とにかく頑張ってきます

といわけで

ブログは休みま〜す
私のブログを 見る人いないかもしれませんが…

天真爛漫

テスト

ムービーのテストです

去った土曜日　「地主による地主の為の開発」　の地主会がありました（４回目）

ゴールが見えてきたこの開発事業　

実は今回の地主会で地主の皆さんに同意いただかなければ　頓挫する可能性がある・・・いや頓挫する

という　とても大事な地主会でした

今頓挫すると　約5,000万円の損害額が発生します（汗）


初めて参加される地主もいらっしゃったので、これまでの経緯と今後の予定を説明し

この難しい開発がどうしてできたのか

感謝すべき人がいるので

その人が地主の皆さんのためにどれだけ考え

お金を提供しているのか？

又開発が終わった後の決まり事等　を説明させてもらいました


なぜ今頃かというと

最初の話から約3年たっていますので、あの時の感謝する気持ちが

最近減る・・・無くなっているように思えたからです

喉元過ぎれば・・・といいますが　まさにそんな感じです

最後は、地主の皆さんに理解していただき決まり事の書面にも署名いただけました

ほっと一安心です


実はこの地主会のために　ここ3カ月ほど気持ち良く眠れず又書類作成など遅くまでの仕事が続いていました

土曜日が一つのくぎりで　前に進める事になりましたが

今度は私のモチベーションがいま一つ上がりません

今の会社の状況考えても　モチベーションが上がらないとか言ってる場合じゃないのですが

上がりません　上がらないものは仕方ありません

しかし、ぬけ殻だった昨日より少し力が戻ってきたように思います

しっかり眠れたからでしょうか？

今日一日かけて　持ち直さなければ・・・・

スタッフの皆さん　今日一日私は仕事をさぼります（仕事をしているふりをします）

お許しを・・・