天真爛漫

先ほど軍用地の契約と決済を終えてきました。

一緒に仲介をさせていただいたＫ社長様お疲れ様でした。ありがとうございました。

ひょんな事から話があって　ご紹介できた案件でした。


軍用地の契約でいつも考えさせられる事

重要事項説明をするべきかどうか・・・・

協会は宅地じゃないので特別説明する義務はないといいます（業者にはできるだけ説明して欲しいとお願いしているようです）

金融商品だから・・・・必要ない・・・とも聞きます

国土交通省は治外法権なので・・・説明義務はない・・・・といいます

私もこれまで約８割説明をしていません

しかし、今回の契約を期に今後は米軍基地以外（治外法権）又は、返還が合意された基地（近く宅地に変る可能性がある）は説明をしようと決めました

理由は

今回初めて軍用地を特別な事情で購入された買主様は、不安も大きかったのではないか？　良く理解できたか？　納得しているか？　という印象をもちました。（重要事項は説明した）

重要事項説明を行わなければその不安はもっと大きかったかも知れないと感じたからです。

その方が悩まなくて良いし、何かあったときに私たちの責任も回避できますから（笑）・・・

昨日軍用地に（相続税対策・・・）ついて書きましたが、yagi-m　さんからご指摘を受けまして・・・・

誤解を受ける表現だったので訂正させてもらいます

軍用地の相続税（贈与税）の評価方法は、倍率評価方法です。市町村が発行する評価証明書の額（固定資産税評価額）に一定の倍率を乗じて計算します。

その乗じた金額の６０％が相続税評価額になります。※昨日私が書いた評価が低く設定されているというのはその事でした。

存続期間の定めのないもの（国に強制使用されていて、いつ戻ってくるか不明）は評価減になっています。


相続税対策の参考例

【軍用地を購入して相続税対策をする場合】

購入価格　36,000,000円

借入額　　36,000,000円

相続税評価額　14,500,000円（固定資産税評価額）×１．９倍（航空自衛隊・那覇基地の倍率）×０．６＝１６，５３０，０００円


※相続税対策できる金額

　36,000,000（借入額）－16,530,000（相続税評価額）＝１９，４７０，０００円

となります。


これはアパートを建築して相続税対策をする・・・と似た考え方だと思いますが

利点はアパート建築に比べて借入額が少ないという事と、稼働率１００％ですからキャッシュフロー（この例からするとマイナスになりますが・・・）が計算できるという事でしょうか。

これは１例ですので　軍用地が相続税対策にとても有効とかという事ではなくて、視点を変えて見るといろんな考え方ができるという事です。

あくまでも概算ですので　詳しくは税理士さんにご確認ください

他にも軍用地の名義が個人であるか　法人であるかによってさらに下がるケースがありますので

税理士さんにご確認ください


長々と失礼しました。

次も軍用地について書きます。

去った水曜日　軍用地主（が多い）、同業者　とのモアイの中で

軍用地のとらえ方　投資の考え方　勉強させて頂きました。

なぜ軍用地なのか・・・わからない所があったのでなんかスッキリした感じです。

軍用地を買う理由がわかりました。　ヒントは積立でした

軍用地は良く定期預金や国債等と比較されますが

別の視点から見ると　相続税対策にも力を発揮しますよ

借地ですから、相続税評価額が低く設定されています（しかし、借地料の㎡単価は高い）

何でもそうですが、一つの物を　一つの見方ではなく

違う視点からみると　いろいろと使い道が出てきます

自分の求めるもの（今、将来）、やライフワークに応じて　軍用地も活躍しそうです


という訳で　私も軍用地の購入を検討したいと思います・・・・というより　買います

良い情報がありましたら　教えて下さいませ

できれば那覇軍港　や普天間飛行場が・・・・・・

以前住宅を新築したい・・・・というお客様からのご相談で

設計事務所を数社（３社）選んでプレゼンテーションお願いしたい・・・
概算も出してもらって総合的に判断したい・・・

その中からＡ設計事務所のオープンシステムを選び（その後の打合せに私は参加していません）今最終的な見積の段階にきています

昨日お客様から　明日見積もりの打ち合わせがあるから同席して欲しい・・・

何か問題でもありましたか？　聞くと

当初の概算予算から1,000万円以上オーバーしているという事でした

・・・・今日同席して確認してみると　躯体工事部分で約800万円オーバーしています。

当初の概算見積もりの図面と大きく変わったカ所を設計士に確認すると　床面積が約2坪増え、外構工事のグレード・鉄筋の価格が上がったとの事でした。

2坪増え、外構・鉄筋が上がったといっても　せいぜい300万円程度です。

設計士に、残りの500万円は概算予算が甘かったという事では無いですか？
概算予算については、当初この数字から極端に変わる事はないです・・・・と話されていましたよね！（この部分は大切な事なので社長にも確認している）

500万円の増は、支払いベースで考えると、約７６０万円多く支払うという事になります（詳細は省略します）

建築をする際、このようなケースは良くでてくる事ですが、施主にとってはとても大きな問題です。

ただ、設計士を攻める事はせず　一緒に予定額に近付ける努力をしましょう・・・・という事で今日は終了しました。

請負契約までの間　私も一緒に検討する事になりそうです・・・・

私が選んだ設計事務所ですから・・・・

先日から進めている保険の見直し

今日はＳ生命のプロと一緒にいくつかのプランを提案しました。

その中で 奥さんの医療保障が薄かったので確認すると、出てきました。

農協共済の養老生命保険

郵便局の養老保険

いずれも医療特約が付いていて旦那さんより大きな保障が…
旦那さんは えっ！
毎月の保険料も約４万円

将来なにがあるかはわかりません。もしかして離婚も視野に入れているのかも知れません(笑)

笑えない…

奥さんの保障は充分なので旦那さんの中身を詰め方向性を付け 明日契約する段取りをしました。

私が契約する訳ではないので Ｓ生命に引き継ぎました。

今回の保険の見直しは私にとってプラスになりました。

保険を選ぶ際には、その人のライフプランや相続対策など いろんな角度から見て検討しその人に合ったものを作りその人に選んでもらう。

保険の見えなかった部分がなんとなく見えたような気がします。

今度は自分自身の保険を見直してみたいと思います。

今日は後輩と飲んでます

いい気分

整地をした当時（約1ヶ月半前）の写真が上

今現在が下

今日は管理地看板設置、管理地の除草剤散布、販売中止の看板撤退と朝から汗全開の予感。

太陽の下で仕事ができる喜びを……感じる余裕は……ないでしょうね。

熱中症に気を付けたいと思います。

悩みに悩み　５？の方を採用する事にしました。

2ヶ月間の試用期間を了解していただき今週末からの出社となります。

今月管理物件の引き継ぎもあるので仕事を覚えてもらうには丁度良いかも知れません。

決めたからには私にも責任があります

2ヶ月後も頑張っていただけるよう力を注がなければなりません。

週末が楽しみです。

以前がら募集している女性職員。

昨日ハローワークから紹介があり面接しました。

宅建主任をもっていて、経験もある　５？才の方。

先日６？才の方を採用しようと決意したら　断られ

その後2名の方を面接しましたが　2名に断られ

又悩んでます。

零細企業で人を採用するのはとても難しいです。

月曜日には返事しなければなりませんので

明日まで目一杯悩んでみます。

今週も一週間お疲れ様でした。

また来週頑張りましょう！

先日保険の見直しを依頼されていたお客様と打ち合わせをしました。（前回は時間がなく・・・）

依頼者はＫさん　４３歳

依頼内容は、

できるだけ一つにまとめたい。

無駄な保険料は払いたくない。

トータル的に保障されているか検討して欲しい。

です。

以下の４種類の保険に入っている(保険会社は皆別）　ので宜しく・・・と証券のコピーを渡されていたが証券ではなかった（情報が少ない）

まーいいかーと　私なりにまとめて　今日に望みました。

・定期保険（掛捨て）　の死亡保障　
・付き合いで団体生命　
・終身保険
・個人年金


今日

私・・・・ほんとにこれだけですか？　家族の保障は？　　医療の部分（入院・通院）がないのですが？

Ｋ・・・・あるよ！

私・・・・あるんかい！（もちろん心の中で）　見せて下さい。

Ｋ・・・・これだはず。と　プランのコピーを出してきた。

私・・・・これかい！（もちろん心の中で）　大丈夫ですわかります。

私・・・・奥さんとお子様の保障もしっかりされていますね。　お子様の障害・入院で重なるといけなので学資保険等は入ってないですか？

Ｋ・・・・入ってるよ！

私・・・・入ってるやしぇー！（もちろん心の中で）　

こんなやり取りが続きました。

私・・・・ポイントは月4万円の保険料で

死亡保障3,600万円

年金（60歳から5年間）で200万円※なぜこの個人年金なのかはわからない・・・

医療保障は　入院1日15,000円（ガンでの入院）　その他の入院5,000円・・・・奥さんは・・・子供は


結論は死亡保障は3000万円欲しい。医療をもう少し充実させたい。という事になり

再度検討し提案する事になりました。

何はともあれ　ファイナルプランにならなくて良かったです（笑）

早速明日　保険専門のファイナンシャルプランナーに相談しに行きま～す。












　　

今日は北から南行ったり来たり 最後のお客様終えて サウナにきています。

私はいつも、ハーバービューホテルのサウナを利用してます。

人が少なく沖縄の人は安いですよ


フー いーやんべー
あと数回挑戦してビールでものみたいなー

一週間の疲れをとって 来週に備えようと思います。

今日予定していた契約

１、以前管理を引き継いだ店舗の新しい入居者との契約

賃貸でも動く金額は約150万　借り手と現地で立会し原状回復の負担カ所など写真で慎重に確認しながら結ぶ事が出来ました。
　
　ミスターＫ　お疲れ様でした。　後は前賃借人との原状回復の精算宜しくお願いします。

２、区画整理地内の土地契約

売主様　買主様納得頂き20分で終了（契約書は事前に確認済み）　手付金・中間金で○千万円のお金が動きました。

約1年後に残金決済です。　

私の仲介手数料・・・・・この案件に関しては契約締結時にいただく約束をしていたつもりでしたが・・・・・・

1年も待てるほど余裕はないよな～

今日は早く帰って　ウォーキングしようかな～

それとも・・・・・・・

　

昨日 渡辺美樹氏の講演会を聞いてきました。

思いをカタチに変えよ
ー夢に日付をー

ナポレオン・ヒルの成功哲学 が 自分自身の 行動指針なので 同じような話になるんだろうな！ と期待もしないで席につきました。

しかし、私の薄い期待を見事に裏切って、始まって２時間 感動の連続でした。

やはり実力が伴った言葉には力があり ハートに響きます。

自分に足りないもの
初心に戻る事ができれば 見つける事ができそうな気がします。

渡辺美樹

区画整理地内にある使用収益ができない土地(建築等ができない) を 売主と買主の思惑が一致して明日契約を結ぶ事になりました。

売主は債務の圧縮

買主は約１年後に相場より６万円／坪 安く買える。


明日の契約時に契約金の半額を売主に支払いますが(寝かす)、実際に利用できる１年から２年後の利息等を考えても悪い買い物ではない。

とは言っても 大金を寝かす余裕がなければ………

所詮はお金でしょうか？


これから確定される面積の増減や途中解約があった時の双方の保全策など、気になりる事がいくつかありますので、それを契約書に反映させなければ…

今日は徹夜かも！


そういえば仲介手数料も1〜２年後（泣)
私にそんな余裕はありません(笑)