天真爛漫

不動産業をしていますがﾌﾞログで物件を紹介したことがないので（アクセス数が少ないので紹介する意味あるのかな～なんて思いますが）不動産屋さんっぽくご紹介させていただきます

物件概要
所　在　　：うるま市赤道　オートバックス近く
敷地面積：470.42㎡（142.3坪）　　
建物面積：863.02㎡（261.06坪）　築年平成9年3月
構造：鉄筋コンクリートブロック造　4階建
期待収入：年収約940万円
期待表面利回り：7.8％


部屋のタイプは　２ＬＤＫ8室　３ＬＤK3室　住宅１室　事務所２　店舗１
現在4階部分は所有者が居住用（47坪）として利用
2階約１５坪の事務所（空）　事情により募集していません
1階に15.5坪、11坪の店舗・事務所（空）事情により募集していません





住宅兼収入物件又は住宅兼事務所＋収入物件をお考えの方に力を発揮する物件だと思います

興味がある方はお手数ですが
Ｅ－mail 　info@tedaestate.com
お電話 098(850)7724 迄　ご連絡くださいませ

以上　物件紹介でした

　私たち不動産会社は、はとマークとウサギマーク　協会は違えど　借主様のニーズと大家様の入居率を考え情報交換（共有）し入居していただく事が大切だと考えます。


先日当社にてご案内させてもらったお客様に関し

今日、当社の空情報の請求をせず、案内もせず　日曜日我社が休みだったという事を理由に（お客様が急いでいるからといって）　その業者の申込書に記入を促し（促したかどうかの事実はお客様と業者の話に食い違いがあるので定かではない）、仲介手数料の請求をする・・・・

そのお客様はたまたま私が案内した方だったので、電話でその状況を確認し　業者の担当に電話を入れました

その担当は、自分がやった仕事で仲介手数料が請求できないことは理解していましたが、であればなぜ・・・・

と思うわけです

そのお客様には、業者間の醜い争いを見せてしまい申し訳なく思っています


私達業者間の情報の共有（提供）は紳士協定で成り立つものです

あっ！　先を越された～　　あ～　あの業者で決まったんだ～

うちで沢山案内したのに～　気に入ってる～って言ってのに～

　っていう事は良くあること

その時は悔しい気持ちやら　あの時話していた希望と違う　とか思うはずですが

それは今後の反省として受け止め　これからのお客様につなげていくべきです


それが私たち個人の営業力となるわけですから

私も含め　スタッフにも　そのような小さい欲ではなく

お客様の喜ぶ顔を見る・・・

という欲を持ち続けたい・・・と願う今日この頃です

それが私たち不動産会社のレベルアップにつながるのかも知れません

ちょっと綺麗事ですが・・・・

続いている競売の立ち退き交渉

強制執行の取り下げ期日が明日に迫り昨日今日走り回り（誰のために？）

つい先ほど念書にサインをもらう事ができた　ﾌｰ

所有者に報告し明日　取り下げる了解も得た


ところで　私のお客様は所有者・・・・・

今まで誰のために交渉してきたのか・・・・・わからなくなってきました

まっ　しかし　最終的に皆が納得しての結果なので　

その結果に満足しましょう

念書にサインしてもらった皆さん　しっかり約束をはたして下さいね

もし、約束を破ったら　　メ　しますよ　

競売による強制執行の最終調整

これから所有者と任意退去を約束する

念書の打ち合わせです

その後占有者と内容の確認で会います

今日でお互いの意見をまとめ　サインをいただき

来週８日強制執行を取り下げしたいと思います


任意に取り下げるという事は　その後占有者が居座る可能性が残る・・・

という事です　

そのリスクを　念書と連帯保証人でカバーできるのか？



最後は私も責任を取る覚悟でいますが・・・・


鬼と言われた　占有者と任意に交渉して良かったのか？


今回は、その人の言葉を信じてみたいと思います

いつまでも　甘ちゃんです！

写真は金武町の田んぼです　内容とは関係ありません


フー　今会社に戻りました　

鬼にはなりませんでしたが　やはり天使にもなれませんでした

鬼！と読んでいただいた方は不在でしたので　気持は少し楽で

相手側の不動産業者に立ち会っていただいていたので　初回に訪問した際の

門前払いにはなりませんでした


相手の希望（立ち退きを延ばして欲しい、引っ越す費用がない・・）を聞くと　到底私の依頼者が納得できる内容ではありません

第二希望も　難しいはずです

う～ん　このままでは　強制執行されます

あの悲惨な姿は見たくない・・・・・


私の依頼者と相談して　土曜日会う約束をして今日は終わりました


本来、立場的には、私ではなく相手がお願いするはず・・・

なんか逆のように思うときがあります

私のどこかに、申し訳ない・・・という気持ちがあるからなのかも知れません

（あまい！　と言われればその通りだと思うし・・・）

そうだとしたら　やはり　この仕事は私に向いてないのかも知れませんね


今回気力を振り絞って最後まできっちり終わらせ

最後の仕事にしたいと思っています


こんなときでも　気分は　天真爛漫！　

あるオーナー様からの売却依頼が２件増えました

現地の看板設置も完了し　来週から気合いを入れて売り出しにかかります

同業者の方からのご紹介も喜んでお受けいたします


とにかく、一日も早くご依頼いただいたオーナー様の目的が達成できるように無い知恵を振り絞りたいと思います



≪現地看板≫

昨日午後海岸沿いの売地看板を設置してすぐ1件、今日2件の問い合わせがありました

看板の効果をあらためて感じます


だから看板ひとつにも手が抜けないですね

その看板でお客様と接触ができて　契約に結び付くのですから

下手な営業マンより　効率はいいのかも知れません

又　看板は雨の日でも風の日でも　暑くても　文句ひとつ言わず

課せられた目的を一生懸命に・・・・　ただひたすらに・・・・


そう考えると　手間暇かければ　それなりの結果を　持ってきてくれそうです

心をこめて　意思を持った看板作りを目指したいと思います


PS　私は看板屋さんではなく　不動産屋さんです



　

恩納村　宜野座村　金武町　那覇市識名　石垣市　合計7件の土地を預かりこれから売りに出します。

販売用のツールを作成するのに少し時間がかかりましたが、これから気合いを入れて販売しなければなりません・・・

と思っていたら　去ったはずの台風が本島に向かっていると・・・・

昨日せっかく現地の看板を設置したのに今後の状況次第で一旦引き上げる事になるかも知れません


しかし、どんなに科学が発達しても自然の力には及びませんね

私たちは迷走を続ける台風13号にほんろうされてます



　こんな事を考えるのは私だけかもしれませんが

迷走して本島に接近するのは、ダムの水をいっぱいにする為なのかも知れませんよ

なぜかそう思えて仕方ありません

できるだけ被害を出さないで　雨だけ授かりたいものですね　

今日午前中に、以前から進めている強制執行の催告（いついつまでに出て行って下さい・・・という連絡）に立ち会ってきました。

何回やってもあまり気持ちの良いものではありませんね

強制執行には、執行官・立会人・引越し屋さん・かぎ屋・そして私の合計５人で立会い催告するわけですが、今日行った債務者（立ち退きさせる人）本人は不在で、奥さんしかいない状態。男５人で家にずかずか入るわけですから　びっくりして少しパニックに陥ってました。


執行官と奥さんのやりとりの一部　

奥さん：　何で連絡しないで来るの～

執行官：　今日来ることは前もって送ってますよ　（何か作業をしながら顔を上げず）

奥さん：　何で中に入ってくるの～

執行官：　いやいや　ま～　

奥さん：　私は何も分からないよ～

執行官：　わからない？　何も聞いてないの？　いいよ　これから話す事を伝えて下さいね

奥さん：　あんたたちは悪魔に見える　特にあんたは（私の事です）・・・

執行官：　そうなんですよ　いつも恨まれてますよ～


執行官のこの受け答えでは相手も感情的になれません。

怒りの矛先は私に向いてきます・・・・・あんたは悪魔に見える・・・


強制執行の最終期限を相手に伝え　後にしました

催告が終わっていろいろ考えました　途中から強制執行をお手伝いするのは辞めようと・・・

私は悪魔じゃない！　鬼でもない！　

でも　天使でもない・・・・・　

　
7月から元気に頑張ってもらっている　スタッフ　

午後から早退しました・・・・・

なぜ？

実は、朝のミーティングで、「この仕事はできません！」という言葉に

私、少し力が入りまして　「できます・・　まずやってみて下さい　○○さんは良く　できない、できない・・と言いますが　できない・・だけでは前に進めませんよ！」　みたいな事を発しました。

私的には、きつく言ったつもりではないのですが・・・・・・気になったので、「きつかったかな～？」　と同席していた別のスタッフに確認したのですが、そうでもなかったようです

その後から　そのスタッフ、私への態度が一変し　こりゃ～まずいな～

このまま続くようだったら　話しして確認しよう・・・　と考えていましたが・・・・


早退しました　

入社して　約2か月　会社の雰囲気も明るくなり　とても頑張り屋でしたが・・・・　私の言い方がきつかったのか？

同じ言葉でも人によって受け取り方が違うのはわかります

だからと言って　相手が気に障る事でも言わなければならない事もあります


でも・・・いまいち分からない・・・・　なぜ？

もしかして、生理的に私が受け付けられない・・・とか　それなら仕方ないのですが

明日何もなかったように出社してくれればいいですけどね！


あっ　　体調が悪い！　って言っていたような・・・

昨日の続きです

地主様に呼ばれ内容を確認すると

昨日ブローカー立会いの下、買主と会い、今後は売主・買主双方で進めてくれ・・・という事になった

契約をどうするか？　手付金はどうするか？　契約の内容をどうして良いかわからないから

間に入ってまとめて欲しいということであった・・・当然と言えば当然です

売主様には以前からブローカーたるものは・・・責任をとるような事はしないから注意するようにと話していましたが

宍戸錠？
あんのじょう　前に進めなくなっていました


う～ん　少し考え　売主様（人生の大先輩）も先日の一件以来　私にとても気を遣っているのがわかるし、これ以上は無視できないので

わかりました　お引受けします・・・・・

まずは買主に会う事にしました


次の日買主に会い、条件を整備し翌日契約する約束を取り付けました

※いろいろありましたが　内容は割愛しますね


さて、翌日契約も滞りなく完了し、売主様から今度の契約に関して

とても感動した　よく引き受けていただいた　とにかく感動した・・・・と

ありがとう　と言われたことはありますが　感動した・・・と言われたのは　初めてです

嬉しいような　なんか小さな幸せを感じました

その言葉で　売主様に対するわだかまりがとけました　

私の手数料についても　上乗せしていただきました


その後（今日）、あのブローカーさんに会って

宍戸錠？

あんのじょう　手数料を請求されたそうです


もし個人間での売買（特にブローカーさんを通して）をお考えの方がいらっしゃいましたら

近くの不動産屋さんにご相談されて下さいね

私の知る限り　責任をもって仕事をするブローカーさんも　いらっしゃいますが

念の為・・・

さて昨日の続きです

二人のブローカーさんと会いました

お二人とも年齢的に私より大先輩

中途半端な姿勢ではなめられるな！と思い　毅然と、相手の自慢話や、この案件をまとめた（私でなければできなかった）話をお聞きしました（笑）

この案件は、市街化調整区域の地目が畑で、限られた事業及び限られた人しか建物を建てることができません。
※買主がする事業（建物）はおそらく許可されると思います

但し、開発許可（県）と農地転用５条許可なるものが必要となります。特に所有権移転登記をするためには５条許可が必須です

売買契約締結から残金決済（所有権移転登記）までに約３カ月から４カ月はかかります
※他にもいくつか方法はありますがこれが一般的です

ブローカーさんたちにその事をお話しすると

だいじょうーぶ　だいじょーぶ　前にもやったから　契約したらすぐ名義変更できるよ！

私が無理ですよ！　それに買主は、借り入れするんですよね？　これから申し込んでも

恐らく２週間から４週間かかるし、５条許可の問題もありますから　無理です！

それに万が一開発許可がおりなければ　誰が責任を持つんですか？と聞いても

ブローカーさんは　だいじょうーぶ！・・・・・

私は、売主様とブローカーさんに　申し訳ないですがこんな状態ではこれからの業務（契約の締結から残金決済まで）に責任が持てませんので、お手伝いできない旨を伝えその場を後にしました

ブローカーさんにはいろんな方がいますが、この系の方たちは契約が成立したら手数料３％を請求してきます

仕事はそこで終わりと思っているのでしょうね　もし開発許可がおりなかった時、もし借り入れができなかった時　ブローカーさんは責任をとりませんから　そこでおわりです

私たち業者は万が一の事を考え　重要事項や契約書を説明します　万が一の時にトラブルがないように・・・・

売主・買主の目的が達成できるように・・・・そして仲介手数料をいただくのは、だいたい最後の残金決済時ではないでしょうか


退席した後、売主様とコーヒーを飲みながら　お手伝いできない事をお詫びしました。

そして、今回の事は売主様の進め方に否がある事を再度お話ししました。

４分の３は理解していただいたでしょうか（笑）


それから数日後売主様から相談したい事がある・・・・という連絡を頂きました


続く

先日書いた気乗りしない取引

売主様と去年１２月から計画的に販売していた物件でしたが
（計画的というのは、私の評価額より１５万／坪高い金額でスタートしたい・・・割高のイメージと長期化する・・というリスクと私達の会社も長期化する分、広告費等でリスクを負う事を理解していただき、買う側の状況を報告しながら納得して価格を下げて行くというもの）

普通この価格差であれば私たち業者は引き受けないと思います。

そこは信頼関係で・・・・


ところが、今年６月になかなか売れないから看板を下ろそうという事になり
（恐らく私を見限ったのだと判断し）

不満はありましたが　即日看板を下ろしました

しかし、前日には検討したいという事業主から問い合わせがあり、プランニングをして提案する事になっていますが、そのお客様はお断りしていいのですか・・・と売主様に確認すると、そうして欲しいという事でしたので不満はありましたが、私たちの仕事はそこで終了しました。

それから１か月して売主様から買い手が決まったから相談に乗ってほしい・・・・・・プチッ

会って話を聞くと

いくらで売るんですか？　００００万円です・・・（当初私が提案した評価額でした）

また、ブローカーさんがお客さんを連れてきてまとめてくれたので契約したいから間に入って進めてほしい・・・・・ブチッ

どんなお客様なんですか？と聞くと　なんと当社でプランニングを進める事になっていて、売主に断わられたお客様　・・・・ブチブチッ

不満・怒りともいえぬ感情を抑え（若輩者の私ですから顔に出ていたはずです）　売主様に

これまでの経緯を聴き、納得できない気持ちを抑え

私に何をして欲しいのですか？　と確認しました

相手は看板を上げていない業者（ブローカー）なので、契約書等は

作らないから、私にその後の処理をお願いしたい・・・・という事でした

なんと虫の良い話・・・と思いながら　

この仕事を私にいくらでやってもらいたいのですか？・・・００万円

笑止

売主様に、私の不満・怒りともいえない気持ちと私の考えをお話ししました。

半分理解されている様子だったので、そのブローカーさんと会って

協力して進めていけるのなら私も考えます・・・ということでブローカーさんと会う事になりました


長くなりましたので　続きは後程

午前中に土地の契約と、決済（所有権移転登記）を無事に終えることができました。

買主様は大手企業で



その担当が　たまたま私が専門学校で働いていた時の生徒

大手企業は印鑑ひとつもらうにも時間がかかる・・・という話でしたが

担当（生徒）に無理を言い　当方の希望に合わせていただきました



ありがたい限りです　ありがとうございました


さて昨日のゴルフと懇親会の疲れが少し残っていますが

今日は月一回の管理物件の清掃日

これから　皆と合流して汗を流してきます。

朝から　約4年前に中部の物件を通して知り合ったお客様と

中北部の土地の見学に行ってきました

数年前に買って頂いた土地に　軍属用の貸一戸建てを建築し

現在賃貸しています・・・しっかりした家賃です　

当時はその住宅地一帯　そんなにパッとしない雰囲気でしたが

今はそのオーナーさんが所有する軍属用の貸家が合計７棟建ち

明るくなって品が出てきたように感じました



この住宅地一帯にはこのオーナーさん以外の軍属用賃貸住宅はありません

稼働率も１００％です


今軍属用の賃貸住宅（マンション）への投資が疑問視され

金融機関も融資を渋っている状況ですが

立地と建築計画を見誤らなければまだ需要はあると感じます。　

何にしても他とどう差別化を図るか

そして数年後状況の変化にどう対応できるのか

それをしっかりと考えられている物件は

一目見てわかります　オーナーの気持ちが伝わります

勉強になりました

土地投資動向調査は、年二回（３月、９月）国土交通省が主要企業（上場企業及び資本金10億円以上の非上場企業）を対象に、土地取引等に関する短期的な意向を調査しています。

平成２０年３月調査では

土地取引に対する判断は、東京、大阪で「活発である」が減少し「不活発である」がこれを上回った。

地価水準に対する判断は、「高い」が前回より減少し「適正である」が増加している。また1年後の地価動向については、「下落が見込まれる」が増加している。

また、今後1年間における不動産の購入・売却についても「購入意向」が「売却意向」を下回っている。


この数字をみると大企業の投資は落ち着いて来たのでしょうか？

ここ沖縄もここ数年外資が入りこみ　土地取引が活発でしたが

1年前と比べ「活発」感がなくなってきたように肌で感じます

日本の景気、原油価格等の高騰・・・　今後の不安材料はたくさんあります


私の会社（零細企業）が今後生き残っていく為には・・・・

景気という大きい波に左右されない会社にする為には・・・・


いろいろ考えても　先が読めるわけでもないし

今日明日生きていける企業努力（頭と足）しかないですね