天真爛漫

先日、以前にも立ち退きをご依頼いただいたＯ様から競売を落札したので又立退きを願いしたい…

内容を確認すると

入札前ならほとんどの人が、やめるべき……
という物件

落札者が絶対的優位に立っていない

わかりにくい…

法律で立退きさせるという前に所有権さえ危うい…わかりにくいですね

(交渉中なので詳しくはかけません…)

後日、弁護士に判断を仰いだが やはり微妙でした

裁判になって相手に負けると 入札したお金が無駄になりますので

ここは相手が買い戻したいという希望もあるので その方向で進めようという事にしました

ところが 状況が一変して Ｏ様が有利になり
(ここが面白いのですが書けません)

今日最初の交渉にのぞみした

私…こんにちは競売の件で伺いました

相手…あんたどこの不動産屋ーねー

私…ＯＯです 相談しにきました

相手…相談する事はない あんたは大変なっているよー

私…どうしてですか？

相手…ここはムートゥヤー(本家)だから仏壇あるし 親戚はみんなびっくりして怒ってるよー

親戚に こわい人もいるけど 私が今抑えているのよー

私…○○さん 私は相談にきてるのに 最初からそんな脅しみたいな事言ったら 今後相談しないですよ！
相手… ……………
相手…相談するから来週来て

私…来週またきます
今日は最初 これくらいで帰ることにしました

立ち退き交渉はすんなり行く事が多いのですが たまにごちゃごちゃしたものが出て来ます

年輩の人を追い出すのは気持ちがいい仕事ではありませんが
来週から心を鬼にして取り組みたいと思います

またストレスがたまりそうです

写真は今朝の空 綺麗な青空だったので載せておきます

要領が悪いんだとわかっているのですが…

また今日も残業です
一昨日と同じ場所で空を見上げると

あの時の一番星が…私をなぐさめてくれます

頑張れって！

「頑張ることは誰でも出来る 大事なのは そこから何ができるか」

中田英寿の言葉です
重い言葉です

さあ もうひと踏ん張りしよう

売地の調査で市役所水道局に行ってきました

まず下水道課に行って　下水道の図面を確認しコピーを頂きました

次に水道課に行って　配管を確認したいのでコピー下さい　とお願いすると

個人情報が入っていますので閲覧しかできません・・・といわれました

ふーん　あーそうですか　と　わかったような　わからないような　返事をして　

※水道課は以前からコピーを出しません

ちょっと意地悪して

私・・・・なんで　下水道は出すのに　水道は出さないんですかーと聞くと

役所・・・個人情報が入ってますから・・・・

私・・・・あーそうですか　　閲覧図面を見て

私・・・・個人情報ってどの部分ですか？

役所・・・住所と名前です

私・・・・私は見てもいいんですね？

役所・・・あーハイ


う～ん　何かおかしいです。

住所と名前を出す事が個人情報保護法にひっかかるなら

地図のゼンリンはどうなんでしょうね？

個人情報をお金で売っている・・・という事に

優しい私はこれ以上つっこまず静かに閲覧して帰りました


駐車場まで行って駐車カードのチェックを忘れていたので戻ると（下水道課に）

おたっくっぽい職員がきて　これは担当した人がやりますから・・・・・とカードも受け取りません

そばに担当した人がいたので渡すと　30分以内は無料です・・・

あ～そうですか（恥）

あの　おたく職員めー

そんなんだったら　見るくらいいいんじゃないの～　もし担当者がいなくなってたらどうするの～

役所に来ると何で不愉快になるんだろう・・・・

もしかして　不愉快になる私が　普通じゃない？

う～ん　最近暑いからな～

第1回説明会　平成17年12月

友人からの最初の電話から約半年かけて地主への説明会にこぎつけました

その間いろいろありましたがここでははぶきます

説明を進め　一番の注目（興味）は　自分の土地がどれだけ減ってどれだけ残るか

自分たちから出るお金があるのか・・・です


初めて会う私から　自分の土地がどれだけ減ります・・・・ただし、今後の計画によっては　さらに減る可能性が・・・

と説明した時の　私に対する疑いの目と　「やーやまーぬが」　という年輩の地主の言葉今でも覚えてます


しかし、大半の地主は自分の置かれている立場をよく理解されていましたので

とにかくやるしかない！　という結論に達し　私と地主の皆さんとでコンサルタント契約を結びました。


数日後、地主の代表数名と一緒に、市長に要請文をもって直に要請しに伺いました

要請内容は、事業費の補助です

市がする区画整理にはいろんな有利な点があるのに　地主自らがする開発（区画整理）にはそれがないので

せめてインフラの整備費（上下水道）だけでも市に負担してもらえないか・・・

市長は今後市が主導して行う区画制事業は現実的に難しいので

今回の様な事業は良いモデルになるはずだから　市としても前向きに検討する旨の言葉をいただいた

よし！　これで大丈夫だ・・・・と地主は喜び足取り軽く市長室を後にしました


その時、私は大きな不安に押しつぶされそうになった記憶があります

地主皆さんの２０年の想いの大きさに応える事ができるのか？

当時、私も会社を立上げたばかりで、当時の私には大きすぎる事業であったため本当に大丈夫なのか？

大きな不安だったことを覚えてます

今日はこの辺で

仕事をしていていつも不思議に思う事があります


今までの経験から

例えば、保留中（なかなか手が付けられていない案件）の業務、又は進行中でも後回しになっている業務をそのままにしていると動きはないのですが

具体的に検討し私自身が動く準備をした途端、エンジンがかかったように

その案件が勝手に走りだします

関連する情報が入ってきたり

お客様から問い合わせがあったり

いつも不思議に思います


今回もなかなか動かなかった売物件の販売方法を見直し

そのツールを作り　さあこれからだー　と思っていたその日に

お客様から問い合わせがあり　案内し　契約する事になりました

不思議です

神様は　やろうとしていない人に　仕事を与えないのかもしれませんね


それなら日々検討・見直しをしていれば　毎日契約できるのかも知れません（笑）

残業の合間東南の空を見上げたら 一番星が… fotoかすかに見えるかな〜

会社ではミスターＫが明日の保険の試験の一夜付けで勉強中
大丈夫 君なら勉強しなくても合格！と無責任な激励をしてます

可哀想な事に昨日(今日午前２時位に)管理しているアパートからボヤがあり 消防と警察に呼び出しされて眠いはずです。

頑張って としか言えません

私はのんきに星を見ながらブログを…

頑張ってね！

君なら大丈夫

昨日の続きです

友人　Ｋ　の立場は昨日書いたとおり

地主に、特に譲る必要がない土地と　もう一つの土地は賃貸建物があり一部解体しなければならない・・・

普通の人なら余程いい条件でなければ協力はしないでしょう

いろいろ検討して協力する事になりました

後日地主の中心的な人にこの提案をしたところ　とても喜んで

できるんだったらぜひお願いしたいとの事でした・・・それはそうだ
それでは一回地主の皆さんを集めて説明会を持とういう事になり

私なりの事業計画と開発の手法をまとめ説明会に臨みました

第1回説明会　平成17年12月でした

提案した内容は、宅地造成を目的とした地主が地主のためにする開発です

中身は区画整理と似た内容で

地主が土地を出し合い　道路や公園の敷地を確保し

さらに、他に売地を作ってその売却代金を　事業費にあてる

事業費とは

開発に伴うコンサルティング料や測量・分筆合筆、設計費

宅地造成費　　道路造成費　　敷地買取費用　　建物補償費

上下水道工事費　　赤土防止条例に伴う工事費　

不動産取得税　登録免許税　土地売却に伴う譲渡所得税

近隣対策費　etc　この事業をする為に必要な費用全部です


公がする区画整理であれば　上記の事業費の殆どがかからないのに対し

民間がする開発（区画整理方式）で考慮されるのは分筆・合筆に伴う登録免許税だけです

不動産業者がする　宅地分譲ではないので　せめて税制面はなんとかならないか・・・と何度も国・県の税務署に通ったが・・・ダメでした

その分地主が出し合う土地が増えるわけです（残る土地が減る）


フー　今日はこの辺で終わります

ここ数日北欧フィンランドの教育政策についての記事を読んでいると、なにか歯がゆいものを感じます

はっきり言えないのですが…

記事は

日本がモデルのひとつにしてきたイギリスの教育は行き詰まり

フィンランドは落ちこぼれを作らないように二十人規模の少人数クラス制と学費免除でその成果が出ている

沖縄はイギリスとフィンランド どちらの教育政策を目指す？
なぜか歯がゆい…

日本人が優れているのは

できているものをもっと良く 便利にする知恵があり、最後までやり通す勤勉さだと思っています。

沖縄人が優れているのは創造力、楽観主義と順応性(…かな)
何かをモデルにする事は良いのですが 日本人・沖縄人(沖縄人だけ違う教育ができるかはわかりませんが…)に合ったものでなければ 何か起こったとき右往左往し ゆとり教育…だの 違う…だの

どんな国にしたいのか 見えてきません

職・政治生命をかけて「日本・沖縄の教育はこうします！」と言える官僚や政治家は…いませんか？

私たち自営業者は皆夢と希望、意地と命をかけて戦っています…

教育論者でもない私がこんなことを書くのは…
今国がやっている事に不満があるからだと思います

(当社の月経費の第三位にガソリン代が浮上したからかも…)

良かれと思ってやっている(…はず)ことが 国民の反感を買い それが叩かれると すぐ方向転換する そんな官僚や政治家を誰が信頼するのでしょうか？

良かれと思ってやった事なら反感を買ってもそれが本当に間違いとわかるまでやり抜く強い人は出てこないのでしょうか？…

仕事にも参考になるものがフィンランドの教育現場にあります

子供達のなりたい職業のトップで社会的地位が高い

教育内容は教師が作り国は介入しない

国は教師を教育学の専門家として信頼し教師一人一人が誇りを持っている

私もスタッフとのスタンスはそうありたいと考えています…難しいですが…


朝からあつくなってしまいました

また誰かに たらちゃんは熱いね〜って言われそうです

ブログの長い文章は好まれないそうです
皆様 長文には気をつけましょう(笑)

３年以上前から進めている地主による地主のための開発事業

後半戦に入ってきました

今週末地主様全員に集まっていただき、説明会を開きます

以前　この開発事業について　書く決意をしていましたが

なかなかモチベーションが上がらず・・・・・・


今日から始めたいと思います

2,000坪を超える　県道と市道に挟まれた市街化区域内（建物の建築ができる）の袋地（道がない）で

これまで畑として利用されている土地

近隣は学校、保育園、分譲マンション2棟が建ち並ぶ地域です

約４年前　その土地の出入り口に土地を所有している私の友人　Ｋ　から

相談がある・・・と連絡がありました

内容は、20年以上前から　地主から土地を譲ってくれないか・・・という相談があったが、亡父は色んな理由があり協力できなかった

Ｋ　の時代になって協力するかどうか悩んでいる・・・という事でした

今やらなければ将来この土地に道をあける事は恐らくできないであろう、という現実もありました

数カ月思案し、道を開ける協力をする事で決定し（二人の中では）　開発の手法や、進めていくための条件整備を整え地主に提案する事にしました。

協力する側が提案するのはおかしな感じもしますが　Ｋの協力の条件に

１、私がやらなければ協力しない・・・

２、地域の環境が良くなるなら協力する・・・があり　

こちらが主導権を握らなければ・・・という事で

私が提案する事になりました


Ｋと地主　それぞれの立場を書いておきます

Ｋ　の一つの土地は、特に譲る必要はない　もう一つの土地は賃貸建物もあり一部解体しなければならない・・・普通の人なら余程いい条件でなければ協力はしない

地主は、道が開通し利用できるようになれば、およそ4倍土地の評価が上がる


今日はここまでです。　

続きを明日書けるか・・・・

殿様バッタ？でしょうか
会社玄関窓に張り付いていました

さて今日から７月です。新たな気持ちで…と いきたいところですが、いろんなものが高騰しそうで、なかなか気持ちを新たに持てないでいます。

高騰の代表ガソリンは私たち会社(家計)に一番響きす。

会社設立時は１リットル当たり約100円で約1.7倍になります。それがまた上がるのですから…(泣)

ほかで節約しても 物価が上がれば全体的な経費削減は見込めません

私たちの悲鳴をよそに ガソリンで儲けている人がいると思うと…

私は不動産で儲かろうと思います…

誰か儲かる方法を教えて下さいm(_ _)m

先ほど軍用地の契約と決済を終えてきました。

一緒に仲介をさせていただいたＫ社長様お疲れ様でした。ありがとうございました。

ひょんな事から話があって　ご紹介できた案件でした。


軍用地の契約でいつも考えさせられる事

重要事項説明をするべきかどうか・・・・

協会は宅地じゃないので特別説明する義務はないといいます（業者にはできるだけ説明して欲しいとお願いしているようです）

金融商品だから・・・・必要ない・・・とも聞きます

国土交通省は治外法権なので・・・説明義務はない・・・・といいます

私もこれまで約８割説明をしていません

しかし、今回の契約を期に今後は米軍基地以外（治外法権）又は、返還が合意された基地（近く宅地に変る可能性がある）は説明をしようと決めました

理由は

今回初めて軍用地を特別な事情で購入された買主様は、不安も大きかったのではないか？　良く理解できたか？　納得しているか？　という印象をもちました。（重要事項は説明した）

重要事項説明を行わなければその不安はもっと大きかったかも知れないと感じたからです。

その方が悩まなくて良いし、何かあったときに私たちの責任も回避できますから（笑）・・・

泡瀬のパヤオにきて天ぷらを食べてます。

おすすめは、さかな天ぷらです。

写真はパヤオ向かい泡瀬漁港で次男が見つけたクラゲの大群
海の中を悠々泳いでます。

一昨年行った座間味の海が恋しくなってきました。

昨日軍用地に（相続税対策・・・）ついて書きましたが、yagi-m　さんからご指摘を受けまして・・・・

誤解を受ける表現だったので訂正させてもらいます

軍用地の相続税（贈与税）の評価方法は、倍率評価方法です。市町村が発行する評価証明書の額（固定資産税評価額）に一定の倍率を乗じて計算します。

その乗じた金額の６０％が相続税評価額になります。※昨日私が書いた評価が低く設定されているというのはその事でした。

存続期間の定めのないもの（国に強制使用されていて、いつ戻ってくるか不明）は評価減になっています。


相続税対策の参考例

【軍用地を購入して相続税対策をする場合】

購入価格　36,000,000円

借入額　　36,000,000円

相続税評価額　14,500,000円（固定資産税評価額）×１．９倍（航空自衛隊・那覇基地の倍率）×０．６＝１６，５３０，０００円


※相続税対策できる金額

　36,000,000（借入額）－16,530,000（相続税評価額）＝１９，４７０，０００円

となります。


これはアパートを建築して相続税対策をする・・・と似た考え方だと思いますが

利点はアパート建築に比べて借入額が少ないという事と、稼働率１００％ですからキャッシュフロー（この例からするとマイナスになりますが・・・）が計算できるという事でしょうか。

これは１例ですので　軍用地が相続税対策にとても有効とかという事ではなくて、視点を変えて見るといろんな考え方ができるという事です。

あくまでも概算ですので　詳しくは税理士さんにご確認ください

他にも軍用地の名義が個人であるか　法人であるかによってさらに下がるケースがありますので

税理士さんにご確認ください


長々と失礼しました。

次も軍用地について書きます。

去った水曜日　軍用地主（が多い）、同業者　とのモアイの中で

軍用地のとらえ方　投資の考え方　勉強させて頂きました。

なぜ軍用地なのか・・・わからない所があったのでなんかスッキリした感じです。

軍用地を買う理由がわかりました。　ヒントは積立でした

軍用地は良く定期預金や国債等と比較されますが

別の視点から見ると　相続税対策にも力を発揮しますよ

借地ですから、相続税評価額が低く設定されています（しかし、借地料の㎡単価は高い）

何でもそうですが、一つの物を　一つの見方ではなく

違う視点からみると　いろいろと使い道が出てきます

自分の求めるもの（今、将来）、やライフワークに応じて　軍用地も活躍しそうです


という訳で　私も軍用地の購入を検討したいと思います・・・・というより　買います

良い情報がありましたら　教えて下さいませ

できれば那覇軍港　や普天間飛行場が・・・・・・

以前住宅を新築したい・・・・というお客様からのご相談で

設計事務所を数社（３社）選んでプレゼンテーションお願いしたい・・・
概算も出してもらって総合的に判断したい・・・

その中からＡ設計事務所のオープンシステムを選び（その後の打合せに私は参加していません）今最終的な見積の段階にきています

昨日お客様から　明日見積もりの打ち合わせがあるから同席して欲しい・・・

何か問題でもありましたか？　聞くと

当初の概算予算から1,000万円以上オーバーしているという事でした

・・・・今日同席して確認してみると　躯体工事部分で約800万円オーバーしています。

当初の概算見積もりの図面と大きく変わったカ所を設計士に確認すると　床面積が約2坪増え、外構工事のグレード・鉄筋の価格が上がったとの事でした。

2坪増え、外構・鉄筋が上がったといっても　せいぜい300万円程度です。

設計士に、残りの500万円は概算予算が甘かったという事では無いですか？
概算予算については、当初この数字から極端に変わる事はないです・・・・と話されていましたよね！（この部分は大切な事なので社長にも確認している）

500万円の増は、支払いベースで考えると、約７６０万円多く支払うという事になります（詳細は省略します）

建築をする際、このようなケースは良くでてくる事ですが、施主にとってはとても大きな問題です。

ただ、設計士を攻める事はせず　一緒に予定額に近付ける努力をしましょう・・・・という事で今日は終了しました。

請負契約までの間　私も一緒に検討する事になりそうです・・・・

私が選んだ設計事務所ですから・・・・

先日から進めている保険の見直し

今日はＳ生命のプロと一緒にいくつかのプランを提案しました。

その中で 奥さんの医療保障が薄かったので確認すると、出てきました。

農協共済の養老生命保険

郵便局の養老保険

いずれも医療特約が付いていて旦那さんより大きな保障が…
旦那さんは えっ！
毎月の保険料も約４万円

将来なにがあるかはわかりません。もしかして離婚も視野に入れているのかも知れません(笑)

笑えない…

奥さんの保障は充分なので旦那さんの中身を詰め方向性を付け 明日契約する段取りをしました。

私が契約する訳ではないので Ｓ生命に引き継ぎました。

今回の保険の見直しは私にとってプラスになりました。

保険を選ぶ際には、その人のライフプランや相続対策など いろんな角度から見て検討しその人に合ったものを作りその人に選んでもらう。

保険の見えなかった部分がなんとなく見えたような気がします。

今度は自分自身の保険を見直してみたいと思います。

今日は後輩と飲んでます

いい気分

整地をした当時（約1ヶ月半前）の写真が上

今現在が下

このまま放っておくと1ヶ月後には膝の丈まで伸びます。

炎天下の中　約2時間かけて散布してきました（汗）

なぜ炎天下に？と思われるかも知れませんが

理由はあります。

でも除草剤の散布は気を遣いますね

隣は畑だし　向かいは緑いっぱいの家だし　すぐ後ろでは家庭菜園（ゴーヤー）しているし・・・・

仕事とはいえ　良い事なのかわかりません。

今日は管理地看板設置、管理地の除草剤散布、販売中止の看板撤退と朝から汗全開の予感。

太陽の下で仕事ができる喜びを……感じる余裕は……ないでしょうね。

熱中症に気を付けたいと思います。

悩みに悩み　５？の方を採用する事にしました。

2ヶ月間の試用期間を了解していただき今週末からの出社となります。

今月管理物件の引き継ぎもあるので仕事を覚えてもらうには丁度良いかも知れません。

決めたからには私にも責任があります

2ヶ月後も頑張っていただけるよう力を注がなければなりません。

週末が楽しみです。